איך מתחילים במסע המפרך לעבר הדירה החדשה ומהם השלבים שתצטרכו לעבור עד למפתח?
רוצים להתחיל תהליך של התחדשות עירונית בבניין המגורים שלכם? ברכות! אתם ניצבים בפתחו של תהליך ארוך, לעיתים סבוך, אבל אם תצאו אליו עם כל הכלים והמידע הנדרשים- תוכלו בוודאי למצוא את עצמכם בתוך כמה שנים עם דירה חדשה בבניין מחוזק, ותיהנו משדרוג משמעותי באיכות החיים.
מה צריך לדעת לפני שיוצאים לדרך?
הליך התחדשות עירונית בדרך כלל נפתח בפנייה של יזם לדיירי הבניין או מתחם הבניינים בהם הוא מזהה פוטנציאל להתחדשות עירונית, או לחלופין באמצעות פנייה של דיירים למספר יזמים, בהזמנה להציע הצעה לקידום ומימוש התחדשות עירונית בבניינם. פניה זו תיעשה באמצעות נציגות הדיירים, באמצעות עורך דין שבחרו לייצגם, או באמצעות חברה מארגנת שמונתה על ידי הדיירים לשמש כמנהלת עבור הדיירים.
השלב הראשון ההכרחי בכל פרויקט הוא מינוי נציגות שמוסכמת על הדיירים ונבחרת ברוב של מינימום 51% מהדיירים בפרויקט- רצוי גם שימונה לפחות נציג אחד מכל בניין במתחם. נציגות זו תהווה את הגורם המקשר בין כלל הדיירים, עוה"ד של הדיירים, בעלי המקצוע השונים והיזם. חשוב לזכור שתפקידה של הנציגות הוא קריטי להצלחת הפרויקט. מדובר במסע ארוך, רצוף אתגרים ולהיות נציג דיירים זו עבודה של ממש שנמשכת לאורך הדרך כולה, אז אם אתם שוקלים להיות נציגי הדיירים- קחו בחשבון שזו משימה משמעותית, שתידרשו להקצות לה זמן, אנרגיה והרבה סבלנות.
השלב הבא בהתקדמות לעבר הדירה החדשה שלכם, יהיה למנות עו"ד מטעמכם- הדיירים. מרגע שנבחר עו"ד המייצג את הדיירים בתהליך, היזם יתנהל בעיקר מולו ומול הנציגות עד שלב חתימת החוזה וקיום כנס חגיגי להצגת הפרויקט וחתימה על החוזה עם היזם ועם כלל הדיירים.
בחירת בעלי מקצוע
הקפידו לבחור עו"ד בעל ניסיון ספציפי בתחום ההתחדשות העירונית. עו"ד שאינו מהתחום, עלול לגרום נזק לדיירים בפרויקט. גם את שאר בעלי המקצוע כמו מפקח, שמאי, יועץ ביטוח, יועץ מיסוי, יועץ תחזוקה ויועץ חברתי חשוב לבחור לפי רמת המקצועיות והניסיון שלהם .על מנת לבחור בצורה טובה את איש המקצוע המתאים לליווי הפרויקט חשוב שהדיירים יערכו פגישות עם כמה אנשי מקצוע מאותו תחום, יקבלו הסברים, דוגמאות לפרויקטים שליוו בעבר ומלווים כעת וכך יוכלו לבחור את איש המקצוע שהכי יתאים לצרכיהם.
בחרתם עו"ד ובעלי מקצוע נדרשים נוספים? מצוין! כעת, הגיע שלב בחירת היזם.
מומלץ היא להיפגש, בסיוע עורך הדין, עם מספר יזמים בעלי ניסיון, מוניטין ואיתנות פיננסית ולא פחות חשוב- להתרשם באופן ישיר מהאנשים איתם אתם עתידים לעבור את הדרך – כך שהדיירים יוכלו לבחור בצורה המושכלת והנבונה ביותר את היזם שמתאים באופן מדויק להיקף הפרויקט.
לאחר בחירת היזם, מתחיל שלב המשא ומתן על הסכם מפורט לביצוע הפרויקט, כאשר לאחר הגעה לנוסח הסכם המקובל על הצדדים, יערוך היזם כנס חגיגי להצגת הפרויקט וחתימה על ההסכם, בהשתתפות כלל הדיירים. לכנס, מגיעים הדיירים כדי לחתום על ההסכם ולהרים כוסית, וכן לשאול שאלות ולקבל את כל ההבהרות הנדרשות. ברגע שיש חתימות של כ-67% מהדיירים במתחם על ההסכם, שזה בעצם הרוב הדרוש בחוק, היזם יקדם את התכנון והתב"ע מול הרשויות ולצאת לדרך עם הפרויקט בפן התכנוני.
*הכותב, זאב גרינברג, הינו סמנכ"ל שותף בחברת הנדל"ן 'מידר', המתחמה בהתחדשות עירונית
